《西貢小姐》常被拿來與隆恩(John Luther Long)的小說《蝴蝶夫人》做比較， 這兩齣近似之處：在不安定的年代、東西方的「不合法」聯姻，對非婚生子的善後與東 方家族的傳統禮教束縛等。《西貢小姐》描繪人性的許多面向，尤其女主角金對幼兒的 慈愛與無怨無悔的付出，透過溫婉而堅毅的吟唱I'd Give My Life for You，至情至 性令人動容，母愛的偉大也藉由劇情與音樂的型式表露無遺。
事件從1975年4月尚未淪陷的西貢開始，為了大量駐防的士兵，一些特種營業在百業蕭條中 一支獨秀（The Heat Is on in Saigon），淘金的應召女郎其實各自心底都有打算：以美金換取 逃離越南的機會（The Movie in My Mind）。鄉下來的金第一天到皮條客「工程師」的「夢土酒 吧」上班，運氣好，碰上也是第一次上紅燈戶的克里斯；一夜纏綿後，克里斯驚 訝的發現自己對金一見鍾情，也不解美國為何會捲入這樣的一場戰爭（Why God Why?）在對金不 幸身世的深入了解後，克里斯更心疼，決定盡力保護她；他們像是太陽與月亮原分東西，現願比翼相隨（Sun and Moon）。克里斯以自己全身的家當為金贖身，並以越南習俗與金完成婚禮 。婚禮中，與金指腹為婚的蘇伊擬欲搶婚，被克里斯擊退。 然而，美軍的撤令下來，克里斯必須向部隊報到，只留給金一把手槍並答應隨後來接她一起走。 但是時局太亂，西貢一夜之間完全淪陷（The Last Night of the World）。
1978年4月，胡志明市。原淪陷前的西貢現在改名為胡志名市，北越的士兵遊行慶祝「光復」 三週年慶（The Morning of the Dragon）。金帶著孩子與一群遊越南難民擠在小小的收容所， 透過黎明的微光，她凝視著孩子，充滿著滿足與希望，她相信克里斯將會回來接她。同時（舞台的另一側），在美國，愛倫望著沈睡在夢中的哭喊著的另一個名字而束手無策，她希望有一天能 打破克里斯與她之間的隔閡（I Still Believe）。已經陞官成為人民解放軍指揮官的蘇伊， 強逼皮條客「工程師」找出金的下落，以換取他的自由。人頭熟絡的「工程師」很快地領著蘇 伊找到金，但金仍嚴厲拒絕蘇伊的求婚，並說自己已結婚生子，她驕傲地領出兩歲的混血兒證明所言不虛。惱怒的蘇伊以小孩的生命要脅金就範，金不得已拿出克里斯留給她的手槍射殺蘇 伊，這時街道上又響起解放軍的光復紀念歡呼。
為了躲避解放軍的追捕，「工程師」悄悄潛回他的老店「夢土」，挖出過去向美軍偷搶騙來的美金與手錶等多年積蓄。此人自有亂世生存之道，做人唯利是圖，心地不要太好，有任 何機會不落人後，逢迎拍馬絕不輸人……（If You Want to Die in Bed）。金也帶著孩子回 到「夢土」找「工程師」幫忙逃亡之事，──因為她射殺解放軍指揮官；「工程師」見到金的 藍眼睛高鼻子的混血兒，直呼他是他前往美國的「護照」，從此自認是孩子的舅舅 。逃亡過程中雖歷經各種苦難，但是孩子是金的唯一希望， 為了孩子，她可以忍受一切磨難（I'd Give My Life for You）。
1978年10月，泰國曼谷。「工程師」與金母子以難民身分逃到曼谷，他們向美國領事館登尋親啟事。 「工程師」又回到老行業──向觀光客拉皮條以維持基本開銷（What a Waste）。約瀚一行人抵達曼谷， 但他先拜訪金，以便預先告知克里斯在美成家的訊息，但是情緒激動的金一點都不給他解釋的機會 （Please）。這次的重逢帶給大家西貢淪陷日的回憶──1975年4月，混亂的美軍營地，營地內美軍忙撤退， 營地外蜂擁的越南人想搶搭最後一班飛機；被推擠上直升機的克里斯內心焦急對金的失信，嬌弱的金在人潮 中無助的被吞沒（The Fall of Saigon）……。這是一幕大家都不願再回想的一刻。
同樣身為女人，愛倫了解金的考慮（Now That I've Seen Her），但兩人是「敵對立場」， 她不得不要求克里斯坦白立場（The Confrontation）。「工程師」見過約瀚後，直呼他的美國大夢將實現（The American Dream）。金與愛倫「談判」後心情跌至谷底，她明白克里斯將不會帶她母子兩人赴美，除非她死了，克里斯才會收養兒子，否則孩子將只能留在泰國做次等人。於是將兒子穿戴妥當交給「工程師」代管之後，金穿起新婚夜的衣服焚香祝禱，準備為兒子的前途犧牲自己的幸福 ，在克里斯進門的一刻，她再次舉起克里斯留給她的手槍，結束了自己的生命 （Final）。
