王紅、安斌、黃倩聯合主講當今購屋置產市場分析貸款講座


Issue: 1019 Date: 3/4/2010
王紅、安斌、黃倩聯合主講當今購屋置產市場分析貸款講座



中文學校購屋貸款講座三位主講人，左起安斌會計師、富國銀行貸款專員王紅、百合房地產經紀人黃倩

【時報訊】應聖路易中文學校之邀，聖路易富國銀行Wells Fargo華裔貸款專員王紅(Victoria Wang)，財務專家、會計師安斌和百合房地產經紀人黃倩，聯合於二月二十八日下午三時四十五分，在該校舉行當今購屋置產市場分析貸款講座，分別就貸款、稅務及購屋置產等方面作專業分析。富國銀行專員王紅表示，現今是最好的購屋置產時刻，房地產目前是買家市場，又可抵稅，希望有意購屋或投資房地產人士，把握這個機會，第一次購屋或買第二棟房子，進入房地產市場。王紅專員在講座中以研究數據指出，擁有您自己的房屋是您一生中最單一重要的投資，比租屋更能累積您的財富。目前政府為振興經濟，不但提供多項房地產免稅優惠，已在谷底的貸款利息短時間內也不會上升。王紅強調，現在的房價是一個可以負擔得起的房價，機會難得。貸款利率在歷史新低(上一次利低率是在50多年前的1956年)，她並說明，維持一個好的信用評分，非常重要，有助您貸款之取得及頭期款之支付，每個月的房貸數目應不超過您每月稅前收入之28%。王紅詳細說明了不同之貸款總額，包括三十年定期，十五年定期，五年和七年調整式利率貸款及其適用性。至於大家關心的信用評分，王紅舉出維持高分之重要事項，包括不要延誤各種付款，延長信用歷史，避免過多負債，不要申請太多信用卡(一般而言不要超過10張信用卡)，不要太多信用申請、醫藥賬單應付即付，不要賴賬或減付。如果有破產或抵押失效遭拍賣等均會影響信用卡評分至少七年。至於信用評分，王紅表示大概可區分為680分以上就可以貸到一般常規貸款(Conventional Loan)，720分以上算是A等，如果到740分以上就是A+等級，不但可以降低您的貸款利息，也可降低您頭期款的比率，如果信用評分不是那麼好，也不必擔心，有許多不同的貸款方式可以幫助。例如600分可以申請符合FHA聯邦住房管理局貸款，祗須3.5%頭期款，退伍軍人更可以拿到百分之百的貸款優惠，要注意的是一般如果頭期款不到20%，得買一個貸款保險，這是額外的支出，但此支出可減稅。現今市場買房免稅優惠辦法安斌會計師為大家說明現今市場買房，特別在免稅方面之優惠，如果第一次買房可有8000元抵稅，但是買房合約須在四月三十日前簽定，六月三十日前交屋，其中的限制是房價不得超過八十萬，個人收入不得超過十二萬五千元，夫妻一起收入不得超過二十二萬五千元。如果您已在現在的房子住滿連續五年，您可以買第二棟房子(少於八十萬)而有六千五百元免稅額，但您必須去住新買的房子，原來的房子可租可賣。買新房子的合約須在四月三十日簽定，六月三十日前交屋，個人收入不得超過十二萬五千元，夫妻一起收入不得超過二十二萬五千元。這兩項免稅優惠機會難得，可以充份把握。安斌會計師建議，如果您確定會在六月三十日前買房子交屋，那麼您可以申請延遲2009年報稅至今年10月，這樣您就可以享受免稅額，這比您四月十五日前報稅後再去補交修正稅表來的容易簡單。但安斌會計師也強調延遲報稅不等於延遲繳稅，如果您預估會補稅，您還是得先繳預估的稅款，到十月時再退回或享受免稅優惠。什麼是法拍屋、銀行屋及短缺屋？百合房地產經紀人黃倩在講座中向大家報告一段買房的程序，包括選區、選房、議價、合約、檢查、貸款、保險、驗收、交屋等手續和過程。她表示，有經驗的房地產經紀人會幫您處理每一個買屋或賣屋步驟，以確保買屋人或售屋人的權益。至於目前常聽到的法拍屋(Foreclosure)，銀行屋(Bank Owned)，短缺屋(Short Sale)到底是什麼？黃倩解釋，法拍賣屋是屋主無法付貸款，房子被拿到法院去拍賣，如果去法庭買法拍屋，好處是價格便宜，但是需要事前做很多功課，包括查所有權，查欠稅，查二貸等，而且又不能進入去看房子，更重要的是買法拍屋，須用現金，如果房價高，就不容易籌得那麼多現金。銀行屋是房子還沒到法院，而是由銀行擁有。這種房子價格也會便宜，房地產經紀人也可以去查資料，買方可以貸款，所有權沒問題，但缺點是一般因為水、電已被切掉，無法完成屋檢，大都是原屋買賣(As it is)將來清潔整理可能大費週章，而且銀行不是專業房地產行業，一般來說，手續會拖很久。至於短缺屋Short Sale)是什麼？簡而言之就是屋主所欠銀行的錢不足買主所出之買價，也就是說，如果成交，銀行就會損失虧掉(short)的部份。這種房屋也會便宜，但是簽約後得等銀行同意這項交易，問題是銀行處理同意這種交易都非常慢，一般得等三個月到半年，許多買家到最後不耐等就放棄了。黃倩說，許多買家等了超過三個月就沒有耐心而放棄，她一般都會幫客戶在合約上加附帶條件，讓客戶可以有選擇撤出並將等待時間縮短。


中文學校買屋貸款講座會場	富國銀行貸款專員王紅


房地產經紀人黃倩	會計師安斌

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