【僑報】在美國房契轉名牽扯的問題通常因為房子的型態不同而有改變。在美國的房屋型態有三種，一般分為房子、共有公寓（Condo）和合作公寓。希望可以幫助讀者了解房契轉名對新移民的影響，新移民在辦理房契轉名時應注意的事項，並且簡單介紹不同的不動產轉名時在法律上不同的問題。
首先，先簡單介紹房契轉名的法律概念。許多新移民來到美國，基於文化的不同，父母在購買不動產時通常喜歡以配偶或孩子的名為購買者。但是一旦婚姻變動，許多移民便希望可以改變房契上的名字。依情況的不同，有時屋子所有權人要去掉配偶的名字，有時是要加上孩子名字。有時因金錢糾紛需要將房契轉給其他的親戚或朋友。在種種不同的情況之下，房契轉名成為一個重要的法律手續。
在辦理房契轉名中，加上名字或拿掉名字，都需要之前房契上所有權人全部的簽字。因為在財產法中，房子共有人並不是只擁有不動產的某百分比的部分，而是就不動產的每一個部分占某百分比。換句話說，如果兩個房子共有人，各占50%的權利，則其中一個人不可以將房子的一半賣掉，他只能轉移其對這不動產的50%的權利給他人。至於轉移的權利是否有效，則需要看當初的規定為何。大多的共有人都需要准備許多法律檔案，包括轉移所有權的證明書，向地政局登記的表格和其他稅務的問題。轉移所有權中如果沒有全部的所有人簽名，則此次轉移並非完全無效，而是需要依情況而定。
需要進一步說明房子、康鬥和合作公寓的不同。因為不同的性質會影響到房契轉名時的不同法律程序。基本上，買房子時，資金大多是跟銀行貸款的。雖然房子所有權人是當事人的名字，但在房子貸款還沒有還清之前，房子的所有權仍然歸屬於銀行。縱然如此，房子所有人仍然可以轉移所有權，不論是多一個人或少一個人都是轉換所有權的一部分。第二種情形，也就是所謂的共有公寓（康鬥，Condo），基本上是一個大樓裏面擁有各別的一間房，而不是擁有整棟大樓。由於公寓大多有管理處，所以如果要加名或減名，都需要經過大樓管理處的同意。由於康鬥所有權人仍然擁有大樓裡那間房的所有權，所以通常管理處的人不會刁難，大多會給予尊重的態度。最後一種是合作公寓（Coop），基本上這種型態和康鬥不同，它雖然也是一棟大樓，但是所有權人不是擁有大樓中的一間房，而是擁有大樓的股份。所以這樣的情況就比較複雜，如果要轉換名字，需要經過大樓管理處的同意，但是這情況不像康鬥，因為這轉換不是只牽扯到當事人，而是整棟大樓。所以通常要轉移都需要經過嚴格的審核，包括合法的身份、合格的信用報告、工作型態、收入穩定度和家庭成員等，要轉換並不容易。
因此，基於美國財產法的概念與國內不同，導致許多移民在美國想要房契轉名遭遇許多困難。希望各位讀者在了解之後，若需要房契轉名，一定要找律師的協助，以避免不必要的麻煩。 |
